В социальной сети Управления Росреестра по Алтайскому краю поступил вопрос от подписчика: "Как можно осуществить «обратный» переход права собственности на недвижимое имущество от покупателя к продавцу? Можно ли сделать это заключив соглашение о расторжении договора купли-продажи?"
Управление Росреестра по Алтайскому краю отвечает:
«В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1, 4 статьи 421 ГК). Условия договора стороны определяют самостоятельно, кроме случаев, когда условия предписаны законом (статья 422 ГК РФ).
Так, согласно ГК РФ, а именно пункта 1 статьи 450, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Важно помнить, что соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Пунктами 1-4 ст. 435 ГК РФ, установлено следующее:
- при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора;
- стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора.
Исходя из статей 153, 408, 420, 450, 452, 453 ГК РФ, соглашение о расторжении договора – это сделка о прекращении ранее возникших на основании этого договора обязательств. Таким образом, расторжение договора возможно по основаниям, установленным ГК, в частности возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены (пункт 2 статьи 453 ГК РФ). А если ранее заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи исполнен в полном объеме, государственная регистрация «обратного» перехода права собственности к продавцу может быть осуществлена на основании гражданско-правовой сделки об отчуждении этого имущества продавцу его нынешним собственником (покупателем) (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
Заметим, на государственную регистрацию «обратного» перехода права собственности на объект недвижимости в том числе должны быть представлены соглашение о расторжении договора (если договор не исполнен), либо новый, «обратный от покупателя продавцу» договор купли-продажи (если ранее заключенный между ними Договор исполнен в полном объеме)».