Что же это такое - зона с особыми условиями использования территорий?
Что такое зоны с особыми условиями использования территорий - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями.
Например, для:
- защиты жизни и здоровья граждан;
- безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
- обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
- охраны окружающей среды;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства.
С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в ст. 105 Земельного кодекса РФ. В этом списке перечислено 25 видов зон, в том числе:
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии)
- охранная зона особо охраняемой природной территории;
- охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
- охранная зона особо охраняемой природной территории государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы). Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
• водоохранные зоны;
• прибрежные защитные полосы;
• защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.
Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом. Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
• строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
• посадка и вырубка деревьев и кустарников;
• земляные работы на глубине более 0,3 метра.
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут потребовать их выкупа - либо от органов государственной власти, либо от правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например, собственника трубопровода или электросетей. Это положение предусмотрено п. 6 ст. 107 Земельного кодекса РФ (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством РФ).
Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику. Поэтому при оформлении сделки в договоре - купли-продажи, мены, аренды, ипотеки - и во всех других документах по сделке надо обязательно указывать сведения об ограничениях.
Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении. Поэтому Росреестр настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости. Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра.
Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса ЕЦП «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.